Grip op uw
onroerend goed
Deze uitgave van Oost Gelderland Business heeft als thema bedrijfshuisvesting. Per 1 januari 2011 zijn er wijzigingen in de overdrachtsbelasting voorgesteld die gevolgen kunnen hebben voor uw BV waarin zich onroerend goed bevindt.
Indien u een onroerende zaak koopt bent u veelal overdrachtsbelasting verschuldigd. Deze heffing van overdrachtsbelasting zou eenvoudig voorkomen kunnen worden door in plaats van de onroerende zaak, de aandelen te kopen van de vennootschap die eigenaar is van de onroerende zaak. Om te voorkomen dat bij een ‘stenentransactie’ wel 6% overdrachtsbelasting is verschuldigd maar bij een ‘aandelentransactie’ niet, is in de huidige overdrachtsbelasting een anti-misbruik bepaling opgenomen. Deze houdt kort gezegd in dat indien de bezittingen van een vennootschap voor 70% of meer bestaan uit in Nederland gelegen onroerend goed, er overdrachtsbelasting is verschuldigd door koper indien er voor een derde gedeelte belang wordt verkregen door de koper in de vennootschap.
In het fiscale pakket Belastingplan 2011 wordt bovengenoemde maatregel nog verder aangescherpt. De belangrijkste wijzigingen zijn:
• 70% criterium wordt vervangen door een 50% criterium. Buitenlands onroe- rend goed wordt ook meegeteld, echter minimaal 30% van het onroe- rend goed moet in Nederland zijn
gelegen.
• Ook belangen van andere concern- vennootschappen en verbonden
natuurlijk personen gaan meetellen bij de vraag of er aan de bezitseis wordt voldaan.
• Bepaalde vorderingen en bezittingen worden geëlimineerd uit de activa van de vennootschap alvorens de bezits- eis wordt getoetst.
Door deze aanscherping in de overdrachtsbelasting wordt het nog belangrijker dat onroerend goed op een juiste plek in uw structuur is verwerkt. U voldoet immers nog sneller aan de voorwaarden van een onroerend goed lichaam waardoor er overdrachtsbelasting is verschuldigd bij een verkoop van aandelen. Een voorbeeld. De heer Jansen heeft de volgende structuur:
Holding Jansen B.V. houdt 100% van de aandelen in Jansen Vastgoed B.V. en in Jansen Handel B.V. De bezittingen van Jansen Vastgoed B.V. bestaan louter uit een kantoorpand dat volledig wordt verhuurd aan Jansen Handel B.V. waarin een handelsonderneming wordt uitgeoefend.
Indien er een koper komt voor Jansen Handel B.V. die ook de aandelen in Jansen Vastgoed B.V. wil overnemen, is deze koper overdrachtsbelasting verschuldigd over de koopprijs van de aandelen Jansen Vastgoed B.V.
Deze overdrachtsbelasting had eenvoudig voorkomen kunnen worden door Jansen Handel B.V. onder Jansen Vastgoed B.V. te structureren. Hierdoor wordt niet meer voldaan aan de voorwaarden voor toepassing van de anti-misbruik bepaling waardoor er bij de verkoop van Jansen Vastgoed B.V. met Jansen Handel B.V. geen overdrachtsbelasting is verschuldigd.
Dit is een eenvoudig voorbeeld waarbij door een goede structuur te kiezen heffing van overdrachtsbelasting kan worden voorkomen. Zeker met de nu voorgestelde maatregelen waarbij er sneller overdrachtsbelasting is verschuldigd bij de verkoop van aandelen is het verstandig om samen met uw fiscalist uw structuur nog eens kritisch te beoordelen. Houd ook na 1 januari 2011 grip op uw onroerend goed binnen uw structuur.
financieel advies
oost-gelderland business | nummer 5 | november 2010
Mr. Wessel van Ee,
is senior manager bij Grip
Accountants en Adviseurs N.V., met vestigingen te Duiven
en Doetinchem.
www.gripadviseurs.nl
Jansen Vastgoed B.V.
Holding Jansen B.V.
De heer Jansen
Jansen Handel B.V.
.png)
.png)
