Forum: Afbreken of revitaliseren?

bedrijfshuisvesting

Discussieforum

Afbreken of revitaliseren?

In het Hart van Doetinchem komen vier makelaars, een bouwadviseur en een assurantietussenpersoon bijeen om te praten over de ontwikkelingen op het gebied van bedrijfshuisvesting. Deze sector heeft door de economische crisis veel klappen gehad en is daardoor in de afgelopen jaren volledig op zijn kop komen te staan. Met de zes deelnemers wordt gekeken hoe de markt er nu uitziet én wat de verwachtingen zijn voor de toekomst.

In principe is bij de plek voor een bedrijfspand de keuze bekert tot een zichtlocatie of een bedrijventerrein. Wat is het beste? Bernd Beekman kiest voor het bedrijventerrein. “Voorheen was dat natuurlijk andersom, maar dat is een beetje achterhaald. De plekken langs de autobaan zijn duur, en je moet je afvragen of je dat als bedrijf wel wilt.” Hij denkt dat het er vooral om gaat dat je als makelaar goed kijkt naar de behoefte van de klant. “Wat is belangrijk voor de onderneming: de vindbaarheid van het bedrijf, de ruimte, de buren, wat kost het?” De kosten voor een zichtlocatie zijn nog altijd hoger dan voor een pand op een bedrijventerrein. Toch is de verwachting dat deze steeds meer marktconform zullen gaan worden.

Noodzaak

Jan Wezenberg vraagt zich af waardoor die zichtlocaties eigenlijk zijn ontstaan. “Het beleid om juist aan de snelweg te exploiteren, is dat gekomen door de mobiliteit en bereikbaarheid of door de grond?” Het belangrijkste is dan toch de plek. Maar dat is volgens Sjoerd Harmsen heel gebruikersspecifiek. Hij legt uit dat wanneer je tien jaar geleden een nieuwe auto zocht, je langs een paar grote, bekende autobedrijven reed om naar een auto te gaan kijken. “Toen hadden ze een dergelijke locatie wel nodig, maar tegenwoordig -door alle multimedia en internet- is dat niet meer het geval. Als je nu een nieuwe auto zoekt, kijk je op Autotrailer of op Marktplaats. De zichtlocatie is niet meer noodzakelijk. Een heel ander verhaal is de vestiging van een productiebedrijf. Zij zijn niet afhankelijk van zicht, maar moeten produceren op een plek waar ze lawaai kunnen maken.” Pieter Gerrits valt hem bij: “Het is inderdaad heel gebruikersspecifiek. Een aantal bedrijven zal toch met name een zichtlocatie willen hebben. Kijk maar naar IKEA of McDonald’s, voor hen is het noodzaak om aan de snelweg te zitten.”

Aantrekkelijk

Peter Boschma weet dat er over uitbreiding op zichtlocaties ook veel discussie is geweest en vraagt: “Is er dan nog veel uitbreiding op die zichtlocaties?” Frans van den Beukel denkt van niet, het gaat vooral om het (ver)kopen van bestaande situaties. Hij kan zich wel voorstellen dat bedrijven graag zichtbaar zijn langs de snelweg waar elke dag enkele honderdduizenden auto’s langsrijden die jouw naam zien. “Dat is dan toch aantrekkelijk? De prijzen maken tegenwoordig niet zo heel veel meer uit. De grondprijzen zijn natuurlijk wel hoog, maar we praten dan over honderd euro per vierkante meter meer. Dat is niet zo vreselijk belangrijk als je kijkt naar de kosten van het gebouw zelf.” Uit de discussie die ontstaat, blijkt dat het verschil in deze omgeving nog wel minder is dan honderd euro per vierkante meter. Volgens Harmsen is daar ook een rol voor de makelaars weggelegd, zij kennen de markt het beste en kunnen advies geven. “Op het moment dat je nu wat voor jezelf koopt en je na tien of vijftien jaar weg wilt, dan is zo’n zichtlocatie beter te vermarkten. Maar gaat het simpelweg om goedkope meters, dan is een zichtlocatie niet nodig.”

Beekman ziet hier ook een andere rol voor zichzelf weggelegd: “Wij zullen ons als makelaar anders moeten gaan profileren. Zowel naar gemeentes toe, als naar de ondernemer, moeten wij ons meer als een kenniscentrum in de markt zetten. Want ik denk dat een ondernemer die een andere bedrijfshuisvesting zoekt, zijn licht moet kunnen opsteken bij ons. Wij weten als geen ander de feiten over locaties, de panden, de prijsstellingen enzovoorts. In die zin zouden wij veel eerder ingeschakeld moeten worden.”

Boschma waarschuwt wel dat je verder moet kijken dat de geografische plek van je bedrijf. “Bekijk, wanneer je je ergens wilt gaan vestigen, wie je buren zijn, wat voor een soort bedrijf er naast je zit, want dat bepaalt ook mede je verzekeringspremie. Houd rekening met de naaste omgeving waar je komt te zitten.”

Leegstand

Een veelgehoord verwijt is dat de overheid onvoldoende maatregelen neemt om de ontwikkeling van bedrijventerreinen te stimuleren. “Dat is zeker het geval”, vindt Beekman. “Ze remmen het op dit moment zelfs af.” “En dat is maar goed ook”, zegt Van den Beukel vol overtuiging. “Er mag geen centimeter meer ontwikkeld worden voorlopig. We hebben geweldige problemen met de hoeveelheid lege kantoren en bedrijfsruimten.

‘Makelaars moeten zich meer als een

kenniscentrum in

de markt zetten’

We moeten alleen nog afbreken en herstructureren.” Harmsen knikt: “Revitaliseren op de bestaande plekken.” Van den Beukel vervolgt: “En die in principe alleen nog maar geschikt maken voor kleinere bedrijven die echt een functie hebben voor de stad.” Beekman meent dat leegstand niet altijd een probleem hoeft te zijn. “Er moet een gezond aanbod zijn, dus tussen de vijf en tien procent leegstand mag best. Daarmee kun je de handel aan de gang houden. Maar als er echt structureel halve bedrijventerreinen leeg gaan staan, dan wordt het natuurlijk anders. Je moet dan niet aan de overkant van de straat een nieuw bedrijventerrein gaan ontwikkelen. Maar ik denk dat je wel moet inventariseren wat de behoeftes zijn in een bepaald gebied en daar moeten gemeentes goed naar gaan kijken.”

Harmsen ziet daar ook een taak van de makelaar: “Wij kunnen veel meer betekenen. Ook als de ondernemer met een ontwikkelingsvraagstuk zit wat misschien pas over anderhalf jaar actueel is, kunnen wij uitstekend adviseren. Hij heeft de kennis van de markt en misschien kan hij al eerder iets voor je betekenen of een goede vergelijking maken. Bijvoorbeeld hoe je met je oude pand om kunt gaan. Is het beter te revitaliseren of is het misschien toch goedkoper om op een nieuwe plek een nieuw, duurzaam gebouw neer te zetten.”

Gezamenlijk zien de heren wel iets in de invoering van een herontwikkelingspremie. Daarmee kan het revitaliseren van bestaande bedrijventerreinen prima opgepakt worden.

Verpaupering

Daarmee komt het gesprek al snel op de leegloop en verpaupering van bestaande bedrijventerreinen. Harmsen: “Het is niet zo dat een aanleg van een nieuw bedrijventerrein standaard leidt tot leegloop.

‘Er mag

geen centimeter

bedrijventerrein meer ontwikkeld worden’

Ik heb bijvoorbeeld een bestaande hal verkocht aan een staalbouwer. Het was voor hem goedkoper om een gebruikte hal te kopen dan op een nieuw terrein een nieuwe hal te bouwen.” Beekman geeft aan dat de bedrijventerreinen hier op zich goed zijn aangepakt. “Ze hebben hier aardig gerevitaliseerd. Er is ook niet zo heel veel leegstand ten opzichte van nieuwe terreinen. Straks moet het bedrijventerrein bij Wehl erbij komen en daar zullen ze wel moeite hebben om het in te vullen.” Van den Beukel zegt dat sommige bedrijven er een grote bende van maken. “In iedere uitgiftebepaling staat bijvoorbeeld dat er een behoorlijke afrastering moet zijn. Alleen, de gemeente handhaaft niet.” Gerrits benadrukt dat je juist een krachtige rol van de gemeente moet hebben om de verpaupering tegen te gaan. Ook is hij van mening dat er afgeschreven moet gaan worden op onroerend goed. “We hebben in een periode van schaarste geleefd en toen is het onroerend goed bijna voor nieuwwaarde verkocht. Afschrijven op onroerend goed is eigenlijk nooit gebeurd, het werd bijna voor goud geld verkocht, omdat de grond duur is en er altijd wel iemand te vinden is die het kan gebruiken. Maar uiteindelijk ontkom je er niet aan dat je je huisvestingslasten moet gaan opvoeren en afschrijven.”

Duurzaam bouwen

In de huidige tijd dat ‘groen ondernemen’ steeds belangrijker schijnt te worden, kunnen we ook aan tafel het onderwerp niet laten liggen. Maar hoewel duurzaam bouwen wordt gepropageerd, komt er in de praktijk weinig van terecht. Harmsen: “Het gaat om de knikkers, niet om het spelletje. Het spelletje kan leuk zijn, maar het gaat uiteindelijk om de knikkers die overblijven. Hier is dat volgens mij net zo, het gaat erom wat het in de basis kost. Ik merk dat de ene ondernemer heel gemakkelijk over de komende tien jaar kan

‘Vaak moeten

duurzame

oplossingen zich

nog bewijzen’

nadenken, maar op dit moment zijn er ook genoeg ondernemers die kiezen voor de korte termijn, want dan weten ze waar ze aan toe zijn. Vaak moeten duurzame oplossingen zich nog bewijzen.”

“Hoe je het ook went of keert”, zegt Gerrits, “Het is altijd een prijs-kwaliteitverhaal. Ik denk dat er duidelijk moet worden gemaakt dat het op termijn rendabel is en wat oplevert. Dat kan de overheid stimuleren, zij kunnen er richtlijnen voor opstellen.” Beekman voegt eraan toe: “Er zal ook nog in ontwikkeld moeten worden. Er wordt al van alles gedaan, er is al veel bekend en er kan een heleboel, maar ik denk dat er nog een heel stuk ontwikkeling in zit.” Van den Beukel geeft als laatste aan dat duurzaam bouwen niet alleen om zaken als een windmolentje gaat: “Duurzaam bouwen gaat ook in hoge mate over wat een bedrijf doet, hoe een bedrijf eruit gaat zien en hoe er gerecycled kan worden. De ‘gadgets’ zijn allemaal prachtig, maar ga gewoon eerst terug naar de basis en zorg ervoor dat je een gebouw hebt dat duurzaam is.”

En dat heeft voordelen, aldus Gerrits: “Op die manier kun je heel goed de gebruikerskosten van een gebouw in kaart brengen en verbeteren. Energielasten, en de bijbehorende belastingen, zullen alleen maar stijgen. Maar duurzaamheid is vooral één van de instrumenten om op een goede manier te blijven investeren in de toekomst.”

oost-gelderland business | nummer 5 | november 2010

v.l.n.r.: Peter Boschma, Frans van den Beukel, Sjoerd Harmsen, Bernd Beekman en Pieter Gerrits

De deelnemers:

• Bernd Beekman, makelaar-taxateur Alliance Makelaars en Beekman & Hartman Makelaars

• Frans van den Beukel,

bedrijfsmakelaar/registertaxateur

Van Den Beukel Makelaars

• Sjoerd Harmsen, B.O.G.-specialist Thoma Bedrijfsmakelaars

• Pieter Gerrits, oprichter en register makelaar-taxateur Gerrits Makelaardij

• Jan Wezenberg, directeur Looberg Management B.V.

• Peter Boschma, directeur Hanzesteden Bedrijfsverzekeringen BV

oost-gelderland business | nummer 5 | november 2010

oost-gelderland business | nummer 5 | november 2010